23 de enero de 2012

Los pisos de los bancos. ¿Nueva crisis subprime?

 

En los primeros años de la actual crisis parecía que no pasaba nada, simplemente se cortó el crédito y poco más, nuestros bancos y cajas eran muy fuertes y podrían aguantar sin problemas la tormenta que en otros países estaba acabando con algunas entidades de prestigio.

En el año 2009 dejamos de ser tan “chulitos”, se comenzaron a amontonar inmuebles en los balances, y los bancos tuvieron que comenzar a buscar fórmulas para vender estos pisos cuanto antes. Como siempre, unos fueron mucho más ágiles que otros.

Inicialmente las entidades financieras no fueron agresivas en los precios de venta, sino que compitieron con las inmobiliarias con su mejor arma: ofrecer unas condiciones financieras más favorables a los compradores de pisos en propiedad del propio banco, con menores comisiones, diferenciales más reducidos sobre Euribor, y por el 100% del precio de la vivienda.

Actualmente a la banca en general le cuesta mucho dar un préstamo hipotecario para la adquisición de un piso que no sea suyo. Además, la política de provisiones de Banco de España ha provocado que ahora las entidades financieras si que hayan ajustado mucho los precios de sus viviendas. Por tanto, actualmente ya no sólo compiten con las promotoras y las agencias inmobiliarias en cuanto a la financiación ofrecida, sino que también lo hacen en precio.

Ante este panorama hay muchas agencias inmobiliarias que se han unido a los bancos, ayudando a las entidades financieras a vender sus pisos, realizando todas aquellas gestiones en que están especializadas y que para la entidad financiera puedan suponer una traba.

EL PROBLEMA

Hay un problema subyacente en esta forma de recolocar el stock de viviendas de las entidades financieras. Se ha comenzado de nuevo a conceder préstamos de riesgo, con el único fin de dar salida a las viviendas que los bancos mantienen en sus balances, son préstamos por el 100% del precio de la vivienda, a plazo de hasta 40 años, sin comisión de apertura, a menor interés, con carencia de hasta 5 años, o con cuotas fijas durante los primeros años. Además de estas ventajas, la necesidad de vender las viviendas está provocando que se concedan nuevos préstamos con unos criterios más relajados, se le pueden estar dando préstamos a clientes que en otras circunstancias no los tendrían (por el mero afán de vender los pisos).

Recuerdo que un par de clientes morosos me ofrecieron en su día comprar un piso del banco, que le diéramos un préstamo que englobase la compra del piso y su deuda pendiente en mora, y que con esto él iría pagando…Sin palabras, lo que realmente querían era quitarse las deudas temporalmente de encima y dejar de salir en los ficheros de morosos durante una temporada, para poder pedir alguna operación nueva en algún otro banco. 

Podemos estar generando una nueva mini-burbuja inmobiliaria, que estallará en un plazo de 3 a 5 años. La solución que están adoptando las entidades financieras para aliviar sus cuentas no es más que aplazar el auténtico problema durante unos años más.

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