15 de noviembre de 2012

Análisis del real decreto para limitar los desahucios.

 

Aunque todavía no tenemos el texto definitivo ya podemos conocer por la prensa cuales son los principales contenidos de este real decreto. Para ello no tienen más que ver la noticia en Cinco Días, Expansión, o El Economista.

Voy a intentar hacer un pequeño resumen de las medidas a adoptar basándome, insisto, en las noticias publicadas. Cabe destacar en primer lugar que se trata de una moratoria en los desahucios, es decir, los desahucios se van a paralizar durante dos años en los que estas familias podrán seguir viviendo en su domicilio, y pasados éstos se supone que todo volverá a ser como hasta ahora.

¿Para quienes se paralizan los desahucios?

Se paralizan los desahucios de su vivienda habitual para quienes tengan una renta anual inferior a 19.200 euros recibida en 12 pagas, o para aquellos hogares en los que la carga hipotecaria haya aumentado al menos un 1,5% en los últimos cuatro años o en los que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos.

Para poder aplicar uno de estos dos supuestos deberá de darse necesariamente alguna de las siguientes circunstancias:

- ser familia numerosa

- monoparentales con al menos dos hijos

- familias con menores de tres años a su cargo

- familias con personas con discapacidad o dependencia

- deudores en paro sin prestación por desempleo

- casos de violencia de género

Como ha dicho la vicepresidenta Sáenz de Santamaría es “una primera fase para atender a los colectivos de mayor vulnerabilidad".

Fondo social de viviendas en alquiler.

Al mismo tiempo que se ha anunciado el acuerdo sobre la moratoria de los desahucios se ha anunciado también la creación de un fondo social de viviendas para alquiler a precios bajos, para personas sin hogar. Este fondo estará formado por inmuebles que los bancos se hayan adjudicado previamente por impagos de sus préstamos… y de momento no sabemos más.

Mi punto de vista.

Ante todo debo decir que soy persona y que entiendo y lamento el drama que hay detrás de cada uno de los quinientos desahucios que hay al día en España.

Pero además de persona soy economista y ex-bancario y yo mismo en su día me vi forzado a ordenar más de una ejecución de subasta… motivo por el que recibí incluso amenazas de muerte.

El problema que yo veo en este momento es que esta norma o algo parecido hacía falta, lo que se va a aprobar es muy bienintencionado y muy políticamente correcto de cara a la calle, pero pongámonos en el lugar del banco. Voy a ser crudo: Que se olviden de comprarse una vivienda todas aquellas familias que no lleguen a los 19.200 euros al año en 12 pagas.

¿Por qué?. Porque el banco es un negocio y da dinero para recibir dinero a cambio, si a esto le sumamos que si el cliente no me paga el préstamo no voy a poder resarcirme de ninguna manera, mejor me estoy quieto y dejo de conceder préstamos hipotecarios a todas aquellas familias que se encuentren en el “grupo de riesgo” afectado por este real decreto, es decir, en el grupo al que se le pueda conceder la moratoria.

Pienso sinceramente que esta medida va a contraer más si cabe el ya maltrecho mercado del crédito y por extensión al sector inmobiliario.

Respecto al fondo social de viviendas en alquiler, lo veo como algo utópico, habrá que ver qué inmuebles ceden las entidades financieras a este fondo, en qué condiciones los ceden y a qué precios.

En resumen, a nuestro ministro le queda mucho trabajo que hacer, ya ha llegado a un acuerdo con el principal grupo de la oposición pero para llevar a buen puerto lo acordado deberá de contar con el apoyo de otras partes no invitadas al mismo, partes directamente afectadas tanto por su contenido como las posibles consecuencias que se puedan derivar de ellos.

Como creo que he estado muy serio, ahí va una canción alegre:

 

6 de noviembre de 2012

Terminología bancaria: La pignoración, ¿qué es pignorar?

El otro día hablaba con la directora de una entidad financiera acerca de un cliente nuevo que le había llevado con el fin de ver la posibilidad de concederle un pequeño préstamo para la confección de nuevos catálogos.

Su respuesta, como buena profesional que es, fue clara y directa:

Cuando hayamos censado los datos de balance y cuenta de resultados y tengamos el rating de la empresa ya te digo algo. Si el rating* es igual o inferior a 3 olvídate, en ese caso solo podemos conceder riesgo con pignoración al 100% o garantía hipotecaria

En aquel momento vi su respuesta como algo normal, pero una vez que me ya estuve solo y recapacité sobre lo que me había dicho lo vi claro…

Concepto de pignoración.

Según el Diccionario de la Real Academia pignorar significa “dar o dejar en prenda”.

Pignorar ha sido un modo bastante habitual de garantizar operaciones de riesgo (sobre todo avales y préstamos), de manera que quedan depositados unos bienes en el banco (saldo de cuenta corriente, imposición a plazo fijo, participaciones de un fondo de inversión, acciones, etc.…) como prenda que garantiza el pago de la deuda contraída con él mismo. El dueño de los bienes dejados en prenda no tiene porqué ser el mismo que el titular del préstamo, es decir, me pueden dar un préstamo a mí tomando como garantía el plazo fijo que tienen mis padres en la misma oficina bancaria.

En términos de negocio bancario una pignoración es un buen negocio, incluso mejor que una hipoteca, ya que se le entrega un dinero al cliente (mediante un préstamo) al mismo tiempo que se le retiene otro dinero (la pignoración) como garantía de pago del que se le ha entregado. En algunos casos se llegaban a dar préstamos de mayor importe del necesario para dejar parte del mismo como garantía. Generalmente la garantía pignoraticia cubre un 50% más o menos de la operación de préstamo, o incluso menos en muchos casos, por lo que el cliente siempre obtiene más dinero del que se le retiene.

¿Dónde está el problema?

El banco es muy libre de fijar sus políticas de concesión de riesgos como quiera, que para eso el dinero que presta es suyo, de sus clientes y de sus accionistas. Pero todavía no conozco el caso (que seguro que los habrá pero yo no los conozco) de una sociedad que firme un préstamo para una inversión con garantía pignoraticia al 100%.

Suponiendo que la empresa aceptase la firma del préstamo, ésta debería de conseguir de algún otro modo el dinero que necesita para acometer su inversión y, una vez conseguido, depositarlo en el banco para que éste le dé un préstamo por el que le cobrará intereses.

Estarán de acuerdo conmigo en que la situación es un poco grotesca. Poniéndome en el lugar del empresario que ha conseguido reunir esa cantidad de dinero prefiero pagar los intereses a quienes confían en mi negocio y me lo han dejado (socios, familiares, amigos, etc.…) que al banco, que seguro me lo agradece menos que aquellos. No olvidemos que en caso de que el negocio no funcione mis benefactores van a perder su dinero tanto si lo depositan en el banco como garantía, ya que se va a utilizar para pagar la deuda, como si lo utilizo yo directamente.

Para terminar: un video de animación con plastilina, realizado por dos niños de 8 y 10 años, en el que queda claro que todos somos comida.

 

(*) NOTA: el rating es la puntuación que la entidad financiera da a la empresa en función de su probabilidad de impago, este rating se calcula teniendo en cuenta los datos económicos, el historial de sus socios, etc.… Suele oscilar entre 1 y 10, como las notas del colegio.